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Was ist eigentlich der Gebäudetyp E?

1. Schaffung eines Gebäudetyp-E-Vertrags
Es soll eine einfache und bürokratiearme Möglichkeit eröffnet werden, einen Gebäudetyp-E-Vertrag zu schließen. Mit dem Vertrag sollen rechtssicher einfachere Baustandards vereinbart werden können. Dabei soll an die technischen Baubestimmungen der Länder angeknüpft werden. In den Bereichen, in denen die technischen Baubestimmungen der Länder keine Regelungen vorsehen, soll nur ein einfacher Standard geschuldet sein. Eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik soll nicht mehr stets zu einem Mangel führen. Der Verbraucherschutz soll dabei gewährleistet bleiben. Wenn die Bauparteien keinen Gebäudetyp-E-Vertrag schließen, bleibt es bei den üblichen Standards.

2.  Etablierung des Gebäudetyps E in der Praxis
Der Gebäudetyp E soll in der Planungs- und Baupraxis etabliert werden. Dazu sollen die geplanten zivilrechtlichen Regelungen mit einer Vielzahl von Maßnahmen begleitet werden. Insbesondere sollen vorhandene Erkenntnisse nutzbar gemacht und das Wissen über den Gebäudetyp E noch weiter verbreitet werden. Beispielsweise sollen Ergebnisse bisheriger Pilotprojekte ausgewertet und der Fachöffentlichkeit zugänglich gemacht, und es soll eine Best-Practice-Sammlung, einschließlich Verträgen, erarbeitet werden.

Wie geht"s weiter mit der Gesetzgebung? Wie ist der Zeitplan? In einem nächsten Schritt soll ein Austausch über die Eckpunkte mit Ländern, Fachkreisen und Verbänden stattfinden. Auf der Grundlage dieser Gespräche sollen anschließend praxistaugliche gesetzliche Regelungen zum Gebäudetyp-E-Vertrag erarbeitet werden. Geplant ist bisher, den 1. Referentenentwurf nach dem Sommer 2026 vorzulegen mit dem Ziel einer 1. Kabinettsvorlage Ende 2026.

Das Eckpunktepapier und ergänzende Beispiele für die Planung und Bauausführung finden Sie hier.

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ursprünglicher Artikel vom 11. April 2025

Einfach und kostengünstig bauen - das wünschen sich viele Bauherren. Der Gebäudetyp E soll ihnen mehr Spielraum verschaffen. Der Hintergrund: Bauvorhaben werden aktuell in der Regel so ausgeführt, dass sie allen bautechnischen Normen entsprechen. Beim Bauen sind die sogenannten "allgemein anerkannten Regeln der Technik" (a.R.d.T) vertragsrechtlich relevant. Diese Regelungen wurden unter Fachleuten als wichtig und in der Praxis bewährt befunden, um gut und fehlerfrei bauen zu können. Welche Normen genau zu den a.R.d.T gehören, ist allerdings nicht gesetzlich festgelegt, sondern folgt dem Branchenwissen und wird im konkreten Streitfall durch die Rechtsprechung festgestellt. Die Rechtsprechung wiederum tendiert dazu, eine mangelhafte Leistung (Sachmangel) anzunehmen, wenn nicht alle a.R.d.T berücksichtigt wurden. Das hat in der Praxis dazu geführt, dass Bauvorhaben meistens so ausgeführt werden, dass sie allen bautechnischen Normen entsprechen - auch denen, die nur dem Komfort dienen.

 "Gebäudetyp-E-Gesetz" noch nicht in Kraft
Abgesichert werden soll der einfachere Baustandard mit einem eigenen Gesetz zur Anpassung des Werk-/Bauvertragsrechts: Das "Gebäudetyp-E-Gesetz" wurde im November 2024 vom Bundeskabinett beschlossen, danach zerbrach allerdings die Bundesregierung und das Gesetz konnte nicht mehr in Kraft treten. Ziel der gesetzlichen Neuregelung ist, dass bei Projekten zwischen fachkundigen Vertragspartnern auch ohne Aufklärung von den allgemeingültigen baurechtlichen Normen abgewichen werden kann.

Die neue Bundesregierung will das Thema weiter verfolgen. Im Koalitionsvertrag heißt es dazu: "Baustandards werden vereinfacht und der Gebäudetyp E abgesichert. Die Bindungswirkung von Normsetzungen durch Selbstverwaltungsorganisationen wird überprüft und auf ein sicherheitsrelevantes Maß zurückgeführt. Um den Gebäudetyp E zivilrechtlich zu ermöglichen, wird eine gesetzliche Verknüpfung mit den technischen Baubestimmungen der Länder vorgenommen. Das Abweichen von den anerkannten Regeln der Technik stellt künftig keinen Mangel mehr dar. Die unabhängige Stelle zur Kostenfolgeprüfung von DIN-Normen wird eingesetzt."

Welche "allgemein anerkannten Regeln der Technik" (aRdT) sind denn eigentlich verzichtbar?
In der Diskussion um den Gebäudetyp E ist oft von den sogenannten Komfort-Standards die Rede, die verzichtbar wären. Solche Standards sind etwa Mindestvorgaben für die Anzahl an Steckdosen in bestimmten Räumen oder die Norminnentemperatur von 24 Grad Celsius für das Bad, aber auch Vorgaben zum Schallschutz. Einige Beispiele:

• Die Norminnentemperatur von 24 Grad Celsius für das Badezimmer führt in der Baupraxis häufig dazu, dass eine Fußbodenheizung um einen Handtuchheizkörper ergänzt wird.
• Beton-Geschossdecken: Nach gängiger Praxis sind im Neubau Stahlbetondecken 18 Zentimeter stark. Das ist nicht nur der Tragfähigkeit geschuldet, sondern soll vor allem einen höheren Schallschutz bringen. Eine Reduzierung der Geschossdeckenstärke um vier Zentimeter verringert den Materialeinsatz und senkt zudem die Kosten. Der erforderliche Mindesttrittschallschutz dagegen wird weiterhin erreicht.
  
• Anzahl der Steckdosen und Leitungen: In einer durchschnittlichen Dreizimmerwohnung sind derzeit 47 Steckdosen vorgesehen. Die Anzahl könnte aber je nach konkretem Bedarf reduziert werden. Durch eine sorgfältige Planung können die Steckdosen so positioniert werden, dass eine optimale Stromversorgung der Wohnung gewährleistet bleibt.

Die Vor- und Nachteile entsprechender Abweichungen könnten privaten Bauherren erläutert und dann diese Abweichung von anerkannten Regeln der Technik zwischen Planer/Unternehmen und Bauherren vereinbart werden. Fraglich ist, ob private Bauherren die Tragweite der Entscheidung immer bis ins Detail nachvollziehen können, das wird schon am Beispiel Steckdosen klar. In einer Zeit, in der Haushalte immer mehr Elektrogeräte nutzen, können weniger Steckdosen zum ewigen Ärgernis werden und spätere Kosten für die Nachrüstung nach sich ziehen.

Verbraucherschützer und BGH kritisieren Gebäudetyp-E-Gesetz
Das geplante Gesetz in der bisher vorliegenden Form erlaubt Unternehmen, von anerkannten Regeln der Technik (a.R.d.T.) und Normen abzuweichen, sofern diese nicht sicherheitsrelevant sind. Verbraucherschützer warnen, dass das zu Unsicherheiten bei der Vertragsgestaltung führen wird und das Risiko teurer Rechtsstreitigkeiten steigt, während die Bauqualität für Verbraucher:innen gefährdet ist. Vor allem im Ein- und Zweifamilienhausbau sehen Expert:innen nicht, wie die vorgeschlagene Regelung große Einsparungspotentiale erschließen, im schlimmsten Fall würden Bauherren denselben Preis für schlechtere Qualität zahlen. Kostengünstiges Bauen sei bereits heute möglich, wenn beide Vertragsparteien klare und transparente Vereinbarungen im gegenseitigen Einvernehmen treffen. Der Bundesgerichtshof (BGH) bemängelte in einer Stellungnahme darüber hinaus die unzureichende Berücksichtigung der typischen Leistungsketten im Bauprozess und eine Bindung der Gerichte an Normen ohne ausreichende demokratische Legitimation.

So können Bauherren jetzt schon Baukosten sparen
Um kostengünstig zu bauen, müssen Bauherren nicht auf den Gebäudetyp E warten. Denn zu einem gewissen Teil haben sie die Baukosten selbst in der Hand! Kostentreiber sind beispielsweise ausgefallene Bauformen und sehr großzügige Grundrisse, komplizierte Dachformen und Abweichungen von den Standardmaßen bei Fenstern und Türen, teure Ausstattung für Bad und Küche, teure Außenanlagen und Änderungen im Laufe des Bauprozesses. Wer dagegen einfach und effizient plant, auf Standardelemente statt Sonderanfertigungen setzt, sich Zeit für die Planung nimmt und an diesem Plan auch festhält, kann deutlich Baukosten sparen.